Kupnja prve nekretnine za stanovanje važan je korak u životu svakog pojedinca, a u 2025. godini uvode se razni poticaji koji olakšavaju ovaj proces. Jedna od novih zakonskih olakšica pri kupnji stana ili kuće je povrat dijela uplaćenog pdv-a ili poreza na promet nekretnina, koji u konačnici može značajno smanjiti ukupne troškove.
Uvjeti za povrat poreza
Da bi netko ostvario pravo na povrat poreza, mora ispunjavati određene uvjete koji su propisani Zakonom o društveno poticajnoj stanogradnji. Najvažniji preduvjet je da se nekretnina koristi kao stambena, da je namijenjena za trajno stanovanje, te da kupac prvi put stječe nekretninu u vlasništvo i nema druge stambene nekretnine u svojem ili zajedničkom vlasništvu.
Pravo na povrat poreza ne možete ostvariti ako vi ili član vaše uže obitelji imate ili ste imali u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, u tuzemstvu ili inozemstvu, nekretninu namijenjenu stanovanju koja se smatra odgovarajućom.
Također, pravo na povrat neće imati oni koji su ranije koristili subvencionirane APN kredite ili neku drugu državnu, gradsku ili županijsku potporu za stambeno zbrinjavanje.
Drugim riječima, ova mjera odnosi se isključivo na one koji prvi put rješavaju svoje stambeno pitanje, bez prethodnih pogodnosti.
Zašto je najisplativija kupnja prve nekretnine, stan u novogradnji?
Ovisno o tome od koga se nekretnina kupuje, razlikuju se i oblici povrata poreza. Ako se radi o kupnji starogradnje, dakle nekretnine od fizičke osobe, građanin plaća porez na promet nekretnina u visini od 3% od tržišne vrijednosti. Taj iznos u cijelosti se može dobiti natrag kroz isplatu potpore.
Prilikom kupnje novogradnje od pravne osobe, u cijenu nekretnine već je uključen porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25%. U tom slučaju država vraća maksimalno 50% plaćenog PDV-a.
Možemo uzeti primjer kupca u Zadru koji kupuje stan od 50 m2, po cijeni od 3.000 eura/m2 i ukupnog iznosa od 150.000 eura. Ako se stan kupuje od pravne osobe, odnosno kao novogradnja, moguće je ostvariti povrat 50% plaćenog PDV-a, što u ovom slučaju iznosi je 15.000 eura.
U slučaju kupnje iste nekretnine od fizičke osobe, kad je riječ o starogradnji povrat se računa kao 3% plaćenog poreza na promet nekretnina, što bi iznosilo 4.500 eura.
S obzirom na ove primjere, očigledno je da se više isplati kupiti svoju prvu stambenu nekretninu u novogradnji od pravne osobe.
Tko ima pravo na povrat poreza?
Uvjeti koje bi kupci trebali ispuniti za stjecanje prava na povrat poreza prilikom kupnje prve stambene nekretnine su:
- biti državljanin RH
- imati sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine nakon 1. siječnja 2025.
- biti mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva
- imati prijavljeno prebivalište na adresi nekretnine za koju tražite povrat i boraviti u njoj (i članovi uže obitelji koji se navode u zahtjevu)
- imati potvrdu da je plaćen porez na promet nekretninama ili račun na kojem je iskazan PDV, a koji
je izdan nakon 1. siječnja 2025.
Aktualna mjera je mjera povrata poreza, a ne mjera oslobađanja od plaćanja poreza. Po dobivanju Rješenja od Porezne uprave utvrđeni porez na promet nekretninama mora se platiti, a potom se može podnijeti zahtjev za povrat ako su ispunjeni svi uvjeti. Uz zahtjev mora se priložiti i dokaz da je porez plaćen.
Zahtjev za povrat poreza
Zahtjev se može podnijeti Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama nakon što na snagu stupi Pravilnik o potporama za stjecanje prve nekretnine što se očekuje tijekom svibnja, nakon čega će se moći podnijeti zahtjev za povrat. Zahtjev i sva potrebna dokumentacija se može podnijeti u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, a predaje se Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama nakon što na snagu stupi Pravilnik o potporama za stjecanje prve nekretnine.
Dozvoljena cijena i kvadratura nekretnine
Uz osobne uvjete, zakon predviđa i ograničenja vezana uz samu nekretninu – konkretno, gleda se njezina veličina i cijena po kvadratu. Ova pravila uvedena su kako bi se spriječilo da povrat poreza koriste oni koji kupuju nekretnine znatno iznad svojih realnih potreba, primjerice luksuzne vile i stanove.
Zahtjev za povrat poreza može se podnijeti, ukoliko cijena nekretnine po kvadratu nije veća za 50 % od utvrđene prosječne lokalne cijene.
Na primjer, ako je u Zadru prosječna cijena 3.000 Eur po kvadratu, imate pravo na povrat poreza ukoliko ste svoju prvu nekretninu platili najviše 4.500 Eur po kvadratu.
Trenutačno je u tijeku izrada prosječnih cijena za 2024. godinu na temelju kojih će se vršiti povrat poreza.
Što se tiče kvadrature nekretnine, zakonom su definirane preporučene površine stambenog prostora, ovisno o broju članova kućanstva. No, ako se brinete kako pronaći stan „točno po mjeri“, zakon dopušta odstupanje do 50% iznad propisanog limita.
Prijava prebivališta i petogodišnja obveza: što slijedi nakon kupnje?
Jedan od ključnih uvjeta za ostvarenje i zadržavanje prava na povrat poreza odnosi se na stanovanje u nekretnini. Nužno je da kupac nekretnine i članovi njegove uže obitelji imaju prijavljeno prebivalište ili boravište na adresi kupljene nekretnine. Također, korisnici potpore morat će je vratiti ako u roku 5 godina otuđe ili iznajme tu nekretninu ili odjave prebivalište i ne koriste je.
Savjeti za buduće kupce
Prije nego što se upustite u proces kupovine, savjetujemo da temeljito istražite sve mogućnosti i uvjete za ostvarivanje prava na povrat poreza. Informiranje o aktualnim zakonima, konzultacija s agencijama, pravnicima ili poreznim savjetnicima može vam pomoći da ostvarite maksimalne pogodnosti.
Uz odgovarajuće planiranje i informiranje, povrat poreza prilikom kupoprodaje nekretnine, može postati značajna pomoć za sve oni koji žele osigurati svoj prvi vlastiti dom.